住宅ローンの保証料とは～目安や払戻、返済総額で比較～

住宅ローンの借入れには、原則として連帯保証人に代わり金融機関の指定する保証会社の保証が必要となります。保証会社の保証を受けるための費用が「保証料」です。

保証料の仕組みや目安、支払い方法はどうなっているのでしょうか？　住宅ローンの保証料について見ていきましょう。

保証料とは何か？

一般的にお金を貸し出す際、金融機関は貸したお金を確実に回収するために、借り手に対して担保や連帯保証人を求めます。これは住宅ローンも同様で、かつては連帯保証人が必要でした。

しかし、一般的に数千万円など高額な借入れになる住宅ローンでは、借入者と同様の返済義務のある連帯保証人になってくれる人を探すのは難しいもの。

そこで、住宅ローン契約では通常、連帯保証人ではなく、金融機関が指定する保証会社の保証を受けることを融資条件としています。

保証会社の保証を受けるには、借入額や借入期間に応じて、ローン契約者が「保証料」を支払います。

つまり、保証料は保証会社に保証人の役割を担ってもらうための費用ともいえます。

保証の仕組みと保証料は？

保証の仕組み

住宅ローンの返済が一定期間滞ると、金融機関は保証会社に住宅ローン残債の支払いを求めます。

保証会社は、ローンの借入者に代わり、金融機関に住宅ローンの残債を一括で支払います。これを「代位弁済」と言います。

しかし、これで住宅ローンの返済が終わるわけではありません。保証会社が金融機関に支払った残高は、あくまでも借入者の返済を立て替えただけで、借入金は残っています。

つまり、その後は保証会社に返済していくことになります。

保証料の支払い方法

保証料の支払いには、「外枠方式」と「内枠方式」の2つがあります。

外枠方式は借入時に保証料を一括で支払います。一方、内枠方式は保証料分を金利に上乗せし、毎月の返済額に含めて支払います。上乗せされる金利は保証会社の審査で決定されるため、一般的には0.2％ですが返済能力（担保価値含む）により増減します。

※ローン商品によっては内枠方式しか選べない場合があります。

保証料の目安は？

ローン借入者の信用度や物件の担保評価、借入金額、借入期間などをもとに保証料が決まります。

保証料は会社によって異なりますが、3,000万円借入れをした場合の目安金額は以下のとおりです。

外枠方式（一括前払いの場合）の保証料例

・借入額3,000万円
・元利均等返済

内枠方式（金利上乗せ）の例

・借入額3,000万円
・元利均等返済

返済総額で比較

借入期間30年の場合（上記の表）で比較してみると、外枠方式（一括前払い）では約57万円、内枠方式（金利上乗せ）では約102万円と、金利上乗せの方が45万円ほど高くなります。

このように、内枠方式の方が保証料は高くなりますが、貯蓄が少ないなどで、保証料を一括前払いできない時は、内枠方式を選択し、金利に上乗せして支払っていくと良いでしょう。

繰上返済した場合

繰上返済をしたり、ローンの借換えのために予定よりも早く返済した場合には、保証料が返還されることがあります。内枠方式の場合あ

例えば、借入期間30年のローンを25年目に全額を繰上返済すると、5年分の保証料が戻ってきます。

ただし、保証料払戻手数料が差し引かれるなど返還ルールは保証会社によって異なります。保証料払戻手数料は5,000円～20,000円と幅があります。一部繰上返済を少額ずつ繰り返していると、手数料の方が上回ってしまうこともあります。繰上返済を予定している場合は事前に金融機関に確認しておきましょう。

繰上返済について詳しい情報は下記のページで説明しています。
住宅ローンの繰り上げ返済とは

保証料が不要？！

ネット銀行やなどでは、保証料不要の住宅ローン商品があります。フラット35もこのうちの一つです。「保証料が要らない」とお得に感じますが、保証会社を利用しないため0円となっていることもあり、審査は厳しめです。また、事務手数料が高めな場合もあるので詳細まで確認して冷静な目で判断することが大切です。

出典:フラット35　よくある質問「ご利用条件について」
http://www.flat35.com/faq/faq_209-1.html

例えば「auじぶん銀行」「SBI新生銀行」「ソニー銀行」「イオン銀行」「住信SBIネット銀行」などのネット銀行も保証料が発生しません（※）。
※審査の結果、保証会社の利用となる場合がありますが、保証料相当額は金利に含まれており、別途保証料は発生しません

そのかわり、融資事務手数料がそれなりの金額になるか可能性があるので事前にシミュレーションし支払総額がいくらになるかを把握する必要があります。

ちなみに、融資事務手数料には「定額タイプ」と「定率タイプ」があります。

「定額タイプ」は借入額にかかわらず決まった金額です（SBI新生銀行なら54,000円）。一方「定率タイプ」は借入額に一定の率（パーセント）で手数料の総額が決まります。ですから、借入金が高額になるケースでは定額タイプを選択したほうがお得です。
 
では、3,000万円を30年ローンで借りた場合の融資事務手数料を試算し、５つのネット銀行間で比較してみましょう。

融資事務手数料の比較（3,000万円30年間で借りた場合）

3,000万円をネット銀行で借入した場合、保証料は無料ですが、最大で648,000円の融資事務手数料がかかることがわかりました。このように具体的に試算し、保証料がかかる銀行の住宅ローンと比較するとよいでしょう。

住宅ローンにかかる費用は？

まとめ

ローン諸費用の中では、保証料は大きな割合を占めます。しかし、フラット35や一部の民間住宅ローンでは、保証料が不要の場合もあります。

金利だけに注目するのではなく、保証料の有無や支払い方法の違いでどれくらい費用に差がつくのかも含めてローンを選んでいきましょう。