全期間固定金利型住宅ローンの代表ともいえる「フラット35」。借入期間中の金利は固定されるため、毎月の返済額が変わらないことが最大のメリットです。
また、フラット35の中には、一定期間金利の引下げがある「フラット35S」もあります。ここでは、それぞれの特徴や両者の違いについて見ていきましょう。
フラット35とは？
「フラット35」は、最長35年の全期間固定金利型の住宅ローンです。最大の特徴は、借入時に完済までの金利が確定すること。市場金利が変わっても、金利が固定されているため毎月返済額や総返済額が変わることはありません。
将来に渡ってライフプランが立てやすくなり、家計にとっての安心度も高いといえます。
借り入れする人の勤務年数などは問わない、年収が低めの人でも借り入れしやすいなどがフラット35の特徴です。
また、住宅金融支援機構の技術基準に適合している建物であれば、新築だけでなく中古住宅の場合も利用できます。保証料や保証人は不要、繰上返済の手数料もかかりません。
金利設定
融資率が「9割以下」か「9割超」か、借入期間が「20年以下」か「21年以上」かによって金利の設定が異なります。
フラット35は、銀行やモーゲージバンクなど多くの金融機関で取り扱われており、商品概要や利用条件はどこの金融機関で借り入れしても同じです。
ただし、金利や取扱手数料などは金融機関によって異なりますので比較して選ぶようにしましょう。
フラット35 主な利用条件のまとめ
| 借入者 | ・申込時に70歳未満の人（親子リレー返済利用の場合は70歳以上も可） ・日本国籍の人、永住許可を受けている人または特別永住者の人 ・ローンの返済負担率 年収400万円未満：30%以下 年収400万円以上：35%以下 |
|---|---|
| 対象住宅 | ・住宅金融支援機構の技術基準に適合している新築と中古住宅 ・床面積：一戸建70㎡ マンション30㎡以上 |
| 借入可能額 | ・100万円以上8,000万円以下（1万円単位） |
| 借入期間 | ・15年以上、最長35年 上限：（80歳－申し込み時年齢）と35年のどちらか短い方 |
| 借入金利 | ・全期間固定金利型（金利は金融機関により異なる） ・融資率（9割以下・9割超）、借入期間（20年以下・21年以上）により異なる |
| 団体信用生命保険 | ・加入は任意（機構団体信用生命保険特約あり） |
| 保証料・繰上返済手数料 | ・いずれも不要 |
| 融資手数料・物件検査手数料 | ・いずれも必要（金融機関、検査機関により異なる） |
フラット35の特徴
- 金利が一定
- 勤続年数が少ない、年収が低めの方も借り入れしやすい
- 保証料・保証人不要
- 繰上返済手数料無料
- 金利は各金融機関によって異なる
フラット35Ｓは何が違う？
「フラット35S」とは、省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得する場合、「フラット35」の借入金利を一定期間引き下げてもらえる制度です。
金利の引下げ期間は、住宅の技術基準によって2種類あります。「金利Aプラン」は当初10年間、「金利Bプラン」は当初5年間となっており、金利の引下げ幅はどちらも0.3％です（※）。
フラット35Sを利用できる住宅は、フラット35の技術基準はもちろん、省エネルギー性、耐久性、可変性、耐震性、バリアフリー性など、より高い技術基準を満たした住宅です。
物件価格はやや高めになりがちなため、少しでも低い金利を利用することができるようにすることで、優良な住宅の取得を支援しているのがフラット35Sです。
フラット35Sの注意点
フラット35Sを利用できるのは、新築住宅の購入・建築や、中古住宅購入の場合になります。借換えには利用できない点には注意しましょう。
※平成29年9月30日申し込み受付分まで。平成29年10月1日以降の申し込みでは引き下げ幅が0.25％と減少します。
フラット35Sは予算金額に達する見込みになると受付は終了します（終了の3週間前にフラット35サイトで案内されます）。
一例：「フラット35」と「フラット35Ｓ」の支払額の違いは？
※借入金額3,000万円 借入期間35年 元利均等返済 ボーナス返済なし
借入金利1.10％ 金利引き下げ幅0.3%の場合（平成29年9月30日申込み受付分まで）
金利の引下げについて詳しくは次のページで説明しています。
金利の引下げとは？
メリットとデメリット
ここでは5つの側面から、フラット35のメリットとデメリットを見ていきます。
借入後の返済額
「ずっと固定金利の安心」といわれているように、借り入れから完済までの金利が決まっている点は大きなメリットです。市場金利が大きく上昇しても、毎月返済額が増えることはないからです。
ただし、金利が上がるリスクがない代わりに、金利の設定はどの金利タイプよりも高めになっています。反対に、この先金利が下がっても返済額が減らない点はデメリットといえるでしょう。
借り入れのしやすさ
融資を受けるための最低年収などの制限はないため、年収が低めの人でも借り入れしやすい点がメリットです。勤続年数や勤務形態なども厳しく問われません。転職したばかり、派遣や契約社員といった人でも借り入れできるチャンスがあります。
民間住宅ローンでの借り入れが難しい人は、フラット35を検討してみてもよいでしょう。反面、審査が緩めであることは、返済負担率いっぱいまで借り入れ可能となるケースも多くなります。
年収が低めの場合には、実際の返済能力を超えた借り入れになりがちな点はデメリットといえます。
借り入れ前・後のコスト
一般的に、借り入れの際に必要な保証料がかからず、保証人も不要です。その分、手数料などが高めになっている金融機関もあります。
また、返済開始後に繰り上げ返済する際の手数料もかかりません。最低金額はインターネットの「住・My Note」からなら10万円から、金融機関の窓口では100万円からです。
住・My Noteとは
住・My Noteは、フラット35利用者がIdを取得するだけで利用できる無料のインターネットサービスです。繰り上げ返済の他にも、残高証明書や融資額残高証明書など住宅ローン控除などに使う書類の取り寄せができたり、確定申告のやり方などの情報提供が行われています。
団体信用生命保険
民間住宅ローンでは、団体生命信用保険に加入することが求められますがフラット35の場合、加入は任意です。健康上の理由から団体信用生命保険に加入できない人も借り入れできる点がメリットです。
ただし、その際には万が一の場合でも加入中の生命保険などで住宅ローンの返済ができる金額かどうかを確認しておきましょう。
また、団体信用生命保険の特約料は民間住宅ローンの場合と違い、金利の中に含まれていません。毎年、住宅ローン残高に応じた特約料の支払いが必要です。
技術面
住宅金融支援機構が定めた技術基準をもとに、検査機関が物件検査を行います。この基準をクリアした物件であることの証明として「適合証明書」が発行されるため、物件への安心感を得られる点がメリットです。
だたし、適合証明書の取得には別途費用が必要です。
以下はメリット・デメリットのポイントをまとめた表です。フラット35の検討の際に役立ててください。
「フラット35」は自分に合っているかチェック！
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 金利 返済額 |
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| 借りやすさ |
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| コスト面 |
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物件検査の手数料
物件検査の手数料は戸建てかマンション、地域により異なります。一般的な戸建て住宅の目安は下記の通りです。
- 新築住宅：約2～4万円
- 中古住宅：約4～7万円
