頭金はいくら用意したらよいか

住宅を購入する人にとって、「頭金をいくらにするか」は大きな悩み。よくいわれる「2割の頭金が必要」というのは本当でしょうか？

なぜ頭金が多いほどよいといわれるのでしょう？　頭金が重要となるポイントを理解し、用意できる金額を考えていきましょう。

「頭金」決める要素と手順

「頭金」とは、自己資金のうち、住宅価格に充てる現金をいいます。頭金が多いほど借入額は少なくなるため、「頭金はより多く」が原則でしょう。

ただし、頭金を多く出した結果、貯蓄が減り、教育費などが不足するようでは困ります。将来の家計にとって「必要なお金」を確保したうえで、頭金の金額を決めましょう。

では、家計にはどんなお金を残しておけばよいでしょうか？

いざという場合の生活予備資金

長い返済の間には、病気やけが、失業などで収入が減ったり、突然の災害に見まわれることもあるでしょう。こういったリスクに備え、当面の生活に必要な現金を手元に残しておく必要があります。

金額の目安は、生活費の3ヵ月～6ヵ月分程度です。

自営業者の場合

ただし、自営業者の場合は、会社員に支給される傷病手当金（病気やケガで休んだ場合の健康保険からの給付金）や、失業保険（失業中の給付金）がありません。これらの公的な援助がない分、会社員よりも多めの現金を残しておく必要があります。
 

わが家のライフイベントに必要な資金

将来の家計を考え、まとまった支出が見込まれる場合は、必要な額を残しておきましょう。

例えば、子どもの大学の入学金、車の買替え資金などです。マイホーム購入後は、光熱費や住宅維持費など住宅関連コストが増えます。住宅購入前のようには貯蓄ができないかもしれないことを考慮し、残すべき額は慎重に決めましょう。
 

頭金の違いで返済額はどう変わる？

ここでは、頭金の額の違いによって、毎月返済額や総返済額はどう変わるのか、4,000万円の新築住宅を購入した場合で比較してみましょう。
 

頭金は多いほどいいの？

「頭金は多いほどトク」なのでしょうか？　頭金「300万円」「600万円」「1,000万円」の場合で、毎月返済額や総支払額（頭金を含めた額）などを比較してみました。

＜表１＞頭金の違いによる返済額の比較一例

＜表1＞の結果から「頭金が多いほど、毎月返済額、総支払額は少なくなる」ということが分かります。

この例では、頭金が最も多い1,000万円の場合、最も少ない300万円の場合に比べ、毎月返済額で約2.5万円、頭金も含めた総支払額で約206万円少なくなりました。
 

「頭金を貯めてから買う？」「今すぐ買う？」

では、頭金を多く貯めてからマイホームを買う方がよいのでしょうか？　貯まるまでの間に、物件価格やローンの借入条件が変わる可能性もあります。ここでは、金利が上がった場合の例を見てみます。

＜表2＞頭金の貯蓄期間中に金利が上がるとどうなる？

＜表2＞は、頭金300万円ですぐに購入する場合と、2年間貯蓄をし、頭金を600万円に増やした場合で比較しています。

金利が2年後に金利が0.2%上がったと想定すると、約32万円、0.5%上がった場合では約219万円、総支払額（頭金を含めた額）が増える結果となりました。

このように、総支払額は頭金の額だけでなく、借入金利などの影響も受けます。また、金利が上昇する局面では、物件価格も上がる傾向にあります。頭金の額ばかり重視せず、先の経済情勢も考え、総合的に判断しましょう。

頭金が多い場合のメリット

借入金利が低くなる？

金融機関によっては、頭金の割合により金利の引下げ幅が違い、借入金利が低くなることもあります。

例えば、頭金が20%未満の場合は店頭金利（基準金利）から1.6%の引下げ、20%以上なら1.7%の引下げといったケースです。

ソニー銀行の金利は頭金（自己資金）により金利プランに違いがあります。
http://moneykit.net/visitor/rate/hl.html#tab01

頭金の違いによって、適用金利や返済額はどう変わるのか、一例を見てみましょう。

＜表3＞頭金の割合による適用金利、返済額の違いは？

＜表3＞のケースでは、頭金を住宅価格の10%の400万円から20%の800万円にすることで、適用金利が0.1%低くなり総支払額は約107万円少なくなりました。

頭金の金額によって金利が異なるようであれば、頭金を増やすことで、借入額も減り、適用金利も低くなるため、総支払額は少なくなります。
 

頭金が多いほど売却や借換えがスムーズに

何らかの事情で将来、住宅を売却する必要が生じたとき、ローン残高が少ないほど売却はスムーズです。もし売却価格よりもローン残高の方が多ければ、ローン完済のためには、差額分を手持ち資金で充当しなくてはなりません。

購入から10年後に住宅を売却する例で見てみましょう。

＜表4＞頭金の違いによって、売却時のローン返済はどうなる？

＜表4＞の頭金なしと頭金400万円のケースでは、ローン残高の方が売却価格を上回るため、現金での補てんが必要です。

頭金なしでも購入は可能ですが将来、売却しにくくなる可能性があることも知っておきましょう。ただし、売却の価格や時期によって、結果は違ってきます。

また、借り換えにも影響があります。頭金が少なく、借入額が多いと、借換え時の物件の担保価値がローン残高を下回り、借換えの審査に通らないこともあります。
 
住宅ローン借り換えについての詳しい説明は次のページを参照ください。
住宅ローンの借り換えとは

諸費用も借りられる住宅ローン

頭金なしだけでなく諸費用も借りられる住宅ローンもあります。つまり自己資金0円で住宅ローンが組めるということになります。

しかし、諸費用も借入すると金利は割高となり借入総額が多くなります。月々の返済額も家計を圧迫します。上記と同じく売却や借り換えを考えても諸費用は借りずに貯金から用意した方がいいでしょう。

頭金が多い場合のデメリット

頭金を多くするほど、貯蓄が減り生活の予備費や将来の必要資金が不足しがちになります。その点が唯一のデメリットでしょう。

教育費など、将来の家計プランを考え、「頭金を出し過ぎない」ようにしておくことも大切です。

これらの比較結果を参考に、住宅購入後に予想されるリスクや、必要となる家計費を検討したうえで、頭金を決めるようにしましょう。

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