マイホーム購入時に「デザイン」や「立地」、「購入価格」などに注目しがちです。しかし、実は「道路と土地との関係」が購入時や借り換えの住宅ローンの審査にも深く関わりがあります。

そこで、道路と土地との関係性を知る上で、最低限知っておきたいポイントについて紹介します。

道路と家

接道義務とは

住宅を建築する際には「必ず道路に接していないといけない」と定められています。これを接道義務と言います。
 

道路に接する必要がある理由

救急車と消防車

そもそも、どうして住宅が道路に接面していなければならないのでしょうか？

それは火事や地震などが起こった時に救急車や消防車など緊急車両が住宅までスムーズに移動し救助できるようにするためです。また、場合によっては住宅から安全に避難する必要もあります。そういった時に十分な広さな道路が確保できるように法律で定められています。
 

道路が住宅ローンに影響する場合

建築基準法という建築のための法律が施行されてからは、このような「接道義務」を前提に住宅が建築されます。しかし、法律施行の前の時代では、接道義務が果たされていないような敷地（道路に2ｍ未満しか接していない、道路に接していない無道路地）なども多くあります。

このように道路に接していない土地では、既に建築されている住宅を解体後に「再建築」することができず、担保としての土地の評価が下がるため、住宅ローンを利用するのが難しいと言われています。

道路ならどんな道路でもOKなのか？

「道路」に接していることが条件ですが、どんな道路でもいいのでしょうか？

実は、建築の際の条件として建築基準法第42条では「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接すること」と定められています。

私達が日常的に「道路」という言葉を使う時には、自動車が通る、人が通るなどを前提にイメージします。しかし住宅を建築するためには「道路」を建築基準法をベースにして考えなければなりません。

4ｍ以上の道路に接するという点については比較的分かりやすいでしょうが「2ｍ以上接する」という点が分かりにくいと感じる方もいるかもしれません。

まずは、建築する上で重要となる「道路」が、建築基準法でどのように定められているのかについて、次項で詳しくお話ししていきます。

建築基準法第42条で定められている「道路」

ひとくちに「道路」と言いますが、建築の際に接してなければならない「道路」は、一般的な道路以外にもさまざまな種類が建築基準法で定められています。道路の種類を表にまとめました。

道路の種類

公道 一般的な考えができる幅員4ｍ以上の道路です。国道、都道府県道、市町村道など多くの人々が「道路」として通行し、公の道路であると認識している道路
開発道路 都市計画法などの法律に基づいて、再開発などによって新たに設置された幅員4ｍ以上の道路
既存の道路（法が施行される前にあった道路） 建築基準法が施行されたのは昭和25年以前に「道路」として存在していた4ｍ以上の道路。公道や私道に関わらず道路としてみなされる
42条2項道路 4ｍ未満の道路ではありますが、特定行政庁により道路とみなされた道路
43条但し書き道路 建築基準法に記されている道路の条件を満たしていないが『「道路」としての役割を果たしている』と認められると建築許可がおりる道路
位置指定道路 土地の所有者が作った「私道」を特定行政庁から位置の指定を受けた道路

 

注意が必要な道路について

前項で説明した道路のうち、少し注意が必要な道路について説明していきます。

42条2項道路とは？

建築基準法の第42条の「第1項」では、4ｍ以上の一般的な道路についての説明がされています。これらの道路は、建築の際に「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接すること」という条件をクリアしていることになります。

しかし、現在の建築基準法が施行されたのは昭和25年11月23日であり、その前に住宅地として住宅が建築されていた敷地では4ｍ未満の狭い道路に接していることも多くありました。

そこで建築基準法の第2項では、次のように定めています。

【この法律が規定されるに至った際、現に建築物が立ち並ぶ幅員４メートル未満の道で特定行政庁が指定したものは第１項の道路とみなす】

こういった道路を「2項道路」「42条2項道路」「みなし道路」などと呼びます。2項道路に接している敷地の場合には、将来的には「4ｍ道路に接している敷地」とするために、セットバックすることで4ｍの幅員とすることができるとされています。
 

既存道路は狭い道路が多い理由

今でこそ、生活必需品として欠かせない車ですが、当時は一般家庭で持っているケースの方が稀で、住宅地には車が交通するようには道路が設置されていなかったためです。

 

セットバックとは

セットバック

セットバックとは、建物を建築できる部分を後退させることです。現在、住宅がすでに建設されている場合はセットバックすることができませんが、現在更地になっている場合には、今後接面道路の4ｍの確保のために道路部分とみなされる部分を除いた面積が「敷地面積」となります。

 

セットバック部分は「敷地面積」には含まれない

法務局で公図や登記事項を確認すれば、土地を分筆して「セットバック部分」が分かるようになっていることもあります。しかし、中には分筆していないケースもあります。42項道路に面している土地の場合、登記面積からセットバック部分の面積を差し引いた面積が「建物を建築できる面積」として考えられなければなりません。

例1　敷地に接している道路が3ｍの場合

例えば、幅員3ｍの道路の両側に宅地がある場合、1ｍ分が足りないので、それぞれの住宅が均等に道路として提供することになります。3ｍの中心から両側に2ｍずつ道路として確保するため、土地の境界腺から0.5ｍセットバックした部分からが建築可能な部分になります。

道路と敷地面積が接している長さ（間口）が7ｍならば、セットバック部分の面積である0.5ｍ×7ｍ＝3.5平方メートルを本来の面積から差し引いた面積が建築可能な面積となる訳です。

例2　接している道路の対面が川や道路等の場合

また、道路の片側が宅地でない場合（川、水路など）、道路部分として提供できるのは一つの土地からだけです。仮に幅員3ｍの道路に接している場合には、1ｍセットバックしなければなりません。

間口が7ｍの土地であれば、1ｍ×7ｍ＝7平方メートルを差し引いた面積を建築可能な面積として考えることになります。

道路によって敷地面積が減るとどうなるのか

敷地面積は、建物を建築する時の建ぺい率や容積率を計算する上でとても重要なものです。

用語チェック

建ぺい率 敷地面性に対する建築面積の割合
容積率 敷地面積に対する建物の全ての床面積合計の割合

敷地面積が接する道路によって削られると、建てられる建築面積も減ってしまいます。道路の向こう側が川で日当たりや眺望が良いことが気に入る方もいますが、このようなデメリットも含めて考えるといいでしょう。

建ぺい率と容積率については狭小住宅と違反物件のページで詳しく紹介しています。

借り換えローンの際に注意したい点

住宅建築の際には、建ぺい率や容積率に違反していないことが大事です。借り換えで住宅ローンを利用する際に気をつけたいことが、登記面積と実測面積に違いがあるケースもあるということです。建ぺい率や容積率を算出して違反とされたとしても、実測面積が違っていたため違反ではなかったケースもありますので、建築確認済証あるいは役所での確認が重要になります。

住宅ローンの借り換えとは

 

43条但し書き道路

建築基準法が施行される以前の接道義務を果たしてない敷地もあります。このような場合でも、交通面や防犯面、安全面で問題ないと特定行政庁が認め、建築審査会に同意を得ることができれば建築許可がおりるケースもあります。それが43条但し書き道路です。43条但し書き道路にはどんな条件があるのでしょうか。

43条但し書き道路の条件

下記に該当した場合には、但し書き道路として建築が認められるケースもあります。

  • 周囲に公園や広場などの広大な敷地がある
  • 建築基準法で認められている道路ではなくても、農道や4ｍ以上の通路に接している
  • 万が一の災害時に避難経路や救助車が通行することができる道路に通じる

再建築の際はその都度の認可が必要

また、43条但し書きの道路に接した土地の場合、一度認可がおりたからと言って永遠に再建築が可能な土地であるという意味ではありません。再建築のたびに建築審査会から許可をもらう必要があります。不動産周辺の状況は変わってしまうことも考えられます。

つまり、現段階で43条但し書き道路として認められて建築ができるという土地という判断になっても、将来的には建築審査会から認可がおりなければ住宅を建てることができない土地となってしまう可能性も大きいと言えるのです。

通常の「道路」に接面している土地よりも担保としての不動産価値は低くなってしまうため、住宅ローンの審査に通るのは難しくなってしまう可能性も高くなってしまうのです。
 

位置指定道路

「位置指定」と聞くと意味が分かりにくくなってしまいますが、建築基準法の42条に定めるいくつかの条件に該当する個人所有の土地である「私道」を特定行政庁により「位置指定を受けた道路」と認められたもののことです。

位置指定道路として認められる条件

どんな私道でも位置指定を受けることができる訳ではありません。各自治体によって基準が異なるケースもありますが、次のような基準があります。

位置指定道路の条件の一例
  • 原則的に幅員が4ｍ以上であること
  • 原則的には道路のどちら側からも一般道路に抜けることができる「通り抜け道路」であること
  • ただし、35ｍ未満である、6ｍ以上であるなどの条件によっては位置指定が可能な場合もある
  • 既存道路と位置指定道路が接する部分にはすみ切りを設けること

私道ではあるけれど「一般道」と同じ扱いに

位置指定道路の場合は、私道ではありますが認可がおりた時点で建築基準法に定める「道路」という扱いになります。そのため、通常の私道であれば所有者に承諾を得てから通行しなければならないものですが、この位置指定道路では道路として日常的に利用ができることになります。

また、「建築」をする際の制限がなくなりますので、位置指定道路に接している土地では、将来的に建物を再建築することも可能になります。

ただ、位置指定道路の土地は所有しているとしても、その部分の面積は敷地面積に敷地面積に算入できません。住宅を建てる際の算出時には、位置指定道路部分の面積を引いた形になります。また、その道路の使用状況に応じて各自治体が判断することになりますが、固定資産税が非課税になるケースも多いです。

まとめ：位置指定道路

  • 位置指定道路は私道と違い断りなく使用できる。
  • 位置指定道路に接している土地は将来、再建築も可能。
  • 位置指定道路の土地は所有地でも敷地面積に参入できない。
  • 位置指定道路部分は固定資産税が非課税になる場合もある。

所有権がないと住宅ローンでは？

位置指定道路に接している土地は、不動産としての価値が問題ないように思われますが、注意したいのが所有の持ち分、つまり権利関係に関する点です。

前面道路が位置指定道路になっていて、その私道の所有権の持ち分を全くもっていない場合、住宅ローンが難しい可能性があります。

一般的に住宅建築の際には、接面する道路を通って工事車両が出入りしたり、前面道路を掘って給排水工事をしたりするものです。しかし、所有持ち分が全くないケースでは、所有者から「許可」を得なければ勝手に工事はできないことになります。住宅ローンの利用では、接面道路が同じ「私道」でも持ち分が有る場合と無い場合では担保としての評価が低くなるケースが多いものです。
 

まとめ

普段何気なく通行している道路も、建築基準法では42条2項道路、43条但し書き道路、位置指定道路などに分類されています。

これらの条件がある道路は一般的な公衆用道路と違って、建築に制限を受けるケースもあります。「道路」という言葉が入っていたとしても、建築基準法の道路とは異なるものあるという認識が必要です。

住宅を購入する場合、また借り換えなどで住宅ローンを利用したい場合には、道路と土地の関係はとても重要なものなのですから、改めて最低限の知識を持っておきたいものです。