住宅ローンとは、自らが住むための住まいを購入するために金融機関から借りることができるもの。しかし、中には賃貸に貸し出す住居や店舗付き住宅などで利用したいというケースもあります。
転勤のためにマイホームを賃貸にする、あるいは住居の一部分を店舗にして開業するなど、一般的な住宅とは違った目的の時の住宅ローンについての考え方、知っておきたいポイントについてまとめていきます。
目次
不動産投資物件の住宅ローンの考え方
「不動産投資」と聞くと、何だか難しそうに聞こえますが、簡単にいうと「賃貸物件で家賃収入が得られる」というものです。近頃は、投資用に物件を購入し、不労所得として賃貸収入を得ている方のお話を耳にすることが多くなってきました。
また、投資目的で住宅を購入しなくても転勤や引越しなどでマイホームを所有したまま、他人に賃貸として貸し出すケースも少なくありません。
賃貸物件に住宅ローンは組めるか？
冒頭の部分でも少し触れましたが、住宅ローンは「本人が住む」という目的を前提としています。しかし、賃貸で収益を得ている時点で目的が違ってしまいます。そのため、賃貸用の物件を購入すると分かっていながら、住宅ローンへの申込みはできません。
「住宅ローン」は返済するために重点をおいた審査
住宅ローンの申込書を見ると、申込人の住所や職業、連帯保証人など返済に関係する情報を記入する欄が多いです。さらに、返済が長期にわたるため、返せなくなった際に物件を売却して返済にまわすため担保設定します。担保としての価値も重要視される部分です。
このように、住宅ローンの場合、「返済能力があるか」という点に重点が置かれます。
賃貸に出すなら「アパートローン」
自分が住まない賃貸物件の購入の際には、住宅ローンの利用ができないので「アパートローン」と言われる商品を利用することになるでしょう。
アパートローンでは、その賃貸物件の「収益性」が重視されます。賃貸として貸し出した場合、その家賃すべてが「収入」となるわけではありません。建物のメンテナンス費用、固定資産税、火災保険など賃貸経営にあたって経費が発生します。費用がかかれば、返済状況にも影響してくるため、「どのくらいの収益が見込めるか」という点が重要視されます。
一般的な住宅ローンとの違いは？
一般的な住宅にしても、賃貸用の住宅にしても「人が住む」という点では変わることはありませんが、融資を受ける際には重要視される部分が異なり、特徴も異なります。
アパートローンは金利が高め
まず、金利です。固定金利や変動金利など、金融機関ごとの商品のタイプによって異なりますが、住宅ローンでは0.5～2％程度となっています。しかし、アパートローンの場合は、2～5％と高く、高いものだとそれ以上になることも。金融機関によって金利が異なるので一概には言えませんが、一般的な住宅ローンと比較すると、かなり高めの金利と考えることができます。
住宅ローンは返済期間が長い
次に返済期間です。多くの住宅ローンの場合、35年が最長とされています。これに対し、アパートローンの場合は、建物の耐用年数の期間が返済期間となり、多くの金融機関では最長25年程度に設定されています。住宅ローンと比較しても返済期間が短かいです。
審査が厳しいのはアパートローン？
一般的な住宅ローンであっても、本人の収入や仕事内容、担保物件の調査など厳しく見られることも多いですが、アパートローンの場合はさらに厳しい審査があります。どちらのローンも融資としてお金を借り入れるのですから、「返済能力」という部分については重視される項目です。しかし、アパートローンでは、その収益性に比重がおかれることになります。
家賃収入によって返済していくことを前提にしているので、その物件が「賃貸物件」として魅力があるかどうかがポイントになります。
賃貸ですから、常に借り手がいるわけではありません。仮に、今現在「借りたい」という人が見つかっても、事情があり退去すれば次の借り手を見つける必要があります。しかし、物件の立地や家賃、状態によってはなかなか借り手が見つからないことも多いでしょう。その場合には、賃貸収入成り立ちません。もちろん、その間は他の収入から返済していく必要があります。
つまり、アパートローンでは第一に「賃貸物件としての価値」、その次に「家賃が入らない場合の返済能力」という点が見られるので厳しくなってしまうのです。
状況が変わったらローンの種類の変更が必要
当初は「居住用」として住宅ローンを利用して購入した一般住宅であっても、途中から利用目的が変わることもあります。
転勤の場合には住宅ローンはどうなるの？
特に勤務先の転勤で引っ越しをする可能性のある人は注意したいところです。ひとつの土地で永住するために、一生に一度の買い物としてマイホームを買った後に、仕事の都合で転勤となるケースもよくあります。
単身赴任で家族が残ることもあるかもしれませんが、転勤が長くなる場合には、家族全員で転勤先の土地に引っ越すこともあるのではないでしょうか。
その時に悩むのが、その住居をどうするかということ。売却するという方法もありますが、いずれ帰る可能性も考えて賃貸として貸し出そうと考えるケースもあります。
基本的には無断での賃貸はNG
住宅ローンが残っていると、売却したお金で一括返済することができれば、残金はなくなります。しかし、基本的には住宅ローンを利用している物件の場合、「申込人である本人が居住していること」が条件です。そのため、転勤などで状況が変わった場合には、売却するにしても、賃貸にするにしても金融機関への連絡が必要になります。
転勤の間に賃貸として貸し出せないかと考えることはよくあることもしれません。短期間限定などの短い転勤ならなおさらですよね。
しかし、金融機関によって対応も変わってくるので、確認が必要になります。勝手な判断で、賃貸に出してしまい、後から契約違反で莫大な返済を求められると大変なので注意しましょう。無断で第三者への貸し出しは、契約違反となり一括返済を求められてしまうこともあるので、きちんとした確認が必要なことなのです。
店舗付き住宅購入の住宅ローンは審査が厳しい可能性も？！
自分で事業を始めるということには、とても夢を感じるものですよね。中でも、店舗付き住宅ならば、家賃を払う必要もなく、家族の身近で仕事ができるので、子育て中でも融通がきく職場となります。
そんな店舗付きの住宅は「住宅」と名前が入っているものの、一般住宅とは違って特殊な物件です。
そこで「店舗付き住宅」の購入をする場合の注意ポイントなどについてお話していきます。
住宅部分の割合も条件となる
住宅ローンは「居住用」が前提ですので、店舗付き住宅の場合は居住用の部分がどのくらいの割合であるかが関係してきます。
基本的な条件としては、住宅部分が全体の50％以上であることが住宅ローン対象の条件になります。ここで注意したい点が、住宅ローンの融資対象は基本的に住宅部分のみとなります。ただ、面積の比率や金融機関の判断によるところが大きいので、一概には言えません。
ケースバイケースではありますが、住居部分が50％以上を占めていて、店舗部分の割合が少ない場合は「住宅ローン」と1本のローンで済むケースもあります。
しかし、多くの場合、住宅部分は住宅ローン、店舗部分は事業性ローンの2本立てとなるスタイルが多いです。
審査は厳しい
店舗付き住宅の例としてここでは、美容師の方が店舗付き住宅を購入して開業する例をとってお話していきます。
美容師の方が店舗付住宅で開業する場合、まず現時点での収入がそのまま収入に結びつくとは限りません。例えば、現在、駅に近い人気の美容院で働き高収入を得ていたとします。
この場合、「現段階で美容師として実績が大きい」と考え、開業しても集客の見込みがあると自信を持っているかもしれません。しかし、「駅に近い好立地」「人気のお店」という仕事場で実績があったとしても、場所が違えば全く同じ集客を見込めるわけではないでしょう。
少し離れた住宅街に開業すると、今後の客層は全く変わってくる可能性も大きいです。価格設定も以前のお店とは違わせる必要もあるため、どのくらいの利益が見込めるかも予想がつかない状況になります。つまり、以前の収入は今後の返済計画としては参考にならないのです。
また、事業性ローンの借り入れもする場合には、事業を新規に始めるために開業資金などの資金についても審査していく上で見られるポイントです。
担保力が低い
融資を受けるには物件を担保として判断されますが店舗付きの住宅というのは特殊な住宅です。一般住宅と同様、「住む」という点では問題ありませんが、「店舗部分」が不必要な人はそもそも購入しない物件です。売却時に「難がある」物件になってしまいます。普通に家族で住むための住居を探している人には、縁のない住宅ですよね。
また、開業したいという人が店舗付物件に目をつけたとしても、業務内容が一致していれば、すぐに購入する可能性もありますが、業種が違っていれば店舗部分を改装して使う必要があります。そういった点で考えると、「住宅を購入している層」の中でも、さらにターゲットが絞られ、売りにくい物件として考えられます。つまり、担保としては問題を抱えている物件と判断されてしまいます。
まとめ
一般的には住宅ローンは「本人が居住する住まい」として利用できるものです。上記のように、「賃貸にして収入を得る」あるいは「店舗付き住宅で開業する」というケースでは、審査が厳しくなることも多いです。
住宅ローンが使えなくなり、それ以外の融資に切り替える必要性が出てくることもあります。ローンの詳細については、借入をする金融機関によって詳細が異なりますが、一般的な住宅以外での住宅ローンでは、事前に知っておきたいポイントをおさえておく必要があるでしょう。
