三井住友銀行リバースモーゲージ「SMBCリバースモーゲージ」

利用条件

利用資格

以下の条件を全て満たす場合には利用が可能です。

  • 契約時の年齢が60歳以上の方
  • 安定的で継続した収入の見込める方
  • 自宅に単身、または夫婦二人で住んでいる方(同居の配偶者の方は連帯債務者になる必要があります)

一見非常にシンプルな条件に見えますが、気をつけておきたい内容がチラホラ含まれています。まずは自宅に子供や孫などと一緒に住んでいる場合には利用ができないという点です。

リバースモーゲージの性質上、将来的に担保となる不動産は売却することになるので、契約者およびその配偶者以外は住んでいないという状態が望ましい、ということなのでしょう。

そして60歳以上の方しか申し込めないにも関わらず、安定的で継続した収入の見込める方ということは、年金をしっかり受給していないと実質的に申し込みができません。これら2点には注意しておく必要があります。

融資資金の使途

融資資金の使途は原則として自由ですが、事業性資金と投資資金は除きます。また、借り入れ時に資金使途を確認して、三井住友銀行が認めた場合に限られます。

担保条件

担保にできる物件は、以下の取り扱い対象地域にある物件評価額6,000万円以上の一戸建てに限られます。

取り扱い対象地域

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、京都府、兵庫県、愛知

三大都市圏周辺の一戸建てのみが担保として利用可能な物件となっています。この条件を満たせる物件はそこまで多くはないのではないでしょうか。

申し込みを検討している場合には、特に「物件評価額6,000万円以上」という点に注意しておく必要があります。また、借地・保留地・仮換地などの場合は申し込みができない場合もあります

抵当権と所有者

自宅の土地および建物に、三井住友銀行を根抵当権者とする根抵当権を設定することになります。設定金額は、融資極度額の120%以上の金額となります。

また、自宅の所有者は「契約者本人の単独所有」もしくは、「同居している配偶者(連帯債務者)のみとの共有」に限られます。

その他担保に関する条件

担保となっている不動産の全部または一部を、親族を含む第三者に賃貸することはできません。ただし三井住友銀行が認めた場合を除きます。

担保不動産に連帯債務者である配偶者以外の第三者が居住する場合、もしくは実質的に居住していると三井住友銀行が判断した場合には、速やかに所定の届け出を行う必要があります。

届け出の内容如何では、下記の可能性があります。

  • 三井住友銀行の請求により新規の貸し出しは中止
  • 融資極度額・利用可能額の減額、または契約そのものの解約
  • 借入残高の一部または全額をただちに返済しなければならない

非常にシビアでデリケートな契約内容なので、契約以降は例え親族であろうとも、担保となっている不動産を利用させることは控え、なるべく契約者本人のみもしくは契約者および配偶者の方だけで生活を行う方がよさそうです。

融資利率

新規に融資をする際の利率は、三井住友銀行所定の短期プライムレートに連動する長期貸出金利を基準とする利率にて決定されます。契約後は、4月1日と10月1日の年2回、融資利率が見直され、それぞれ6月と12月の借入残高の利息の組み入れ日の翌日から、新しい利率が適用されます。

保証人

原則として保証人は不要です。

申し込み可能店舗

上記取り扱い対象地域にある三井住友銀行国内本支店窓口にて、申し込みを行うことが可能です。申し込みの際には必要となる書類があるので、あらかじめ本支店窓口まで問い合わせて必要書類を確認しておきましょう。

利用の流れ

  1. 手続き
  2. 融資
  3. 面談・見直し
  4. 返済

手続き

契約にあたっては、推定相続人全員に契約内容などに関する「同意書」を提出してもらう必要があります。将来的に家を相続せずに売却するので相続人の同意が必要になります。

融資

契約の際に、融資極度額と利用可能額が設定されます。契約以降は、この利用可能額の範囲内であれば、自由に融資を受けることが可能です。利用可能額は、融資極度額に一定の割合をかけて算出される額であり、この割合は利用者の年齢に応じて決まります。

融資極度額

融資極度額は1,000万円以上2億円以内で100万円単位で設定されますが、三井住友銀行が所定の方法で算出した、申し込み者の自宅の評価額を上回ることはありません。

借入方法

三井住友銀行所定の申し込み書と契約書を併せて提出します。借り入れ金額は1回につき10万円以上とし、利用可能額を超えない範囲の中で1万円単位で設定することができます。また、借り入れの際には都度審査があり、審査の結果如何では利用可能額の範囲内であっても、融資が断られる場合があることを念頭に置いておきましょう。

面談・見直し

正規の利用期間は「契約日からその日の1年後の応当日」となっているため、1年に1回、三井住友銀行の行員が自宅に来て、契約継続の意思等を確認します。契約者及び三井住友銀行から解約の表示が無い場合には期限が1年間延長されることになり、その後も同様です。

また、担保となっている不動産の評価額の見直しも毎年行われており、その結果によっては融資極度額および利用可能額が減額になってしまう可能性もあります。

返済

返済を行うのは、連帯債務者を含む契約者全員が無くなった場合や、何らかの事情により、担保となっている不動産を売却しなければならなくなった時です。月々の利息の返済等は無いので安心です。ただ、手持ちの資金に余裕がある時などに、随時返済を行うことは可能です。

担保不動産を売却しても借入金を完済できない場合

不動産の評価額の変動によっては、担保不動産を売却しても借入金に足りない場合というのが起こり得ます。その場合は、足りない金額をその他の資金で返済しなければなりません。

そういったことがなるべく起きないように、毎年不動産評価額の見直しを行っているのですが、どうしても致し方ない場合は、別の方法で資金を準備する必要があります。

その他の住宅関連のローン

三井住友銀行では、 三井住友銀行SMBCリバースモーゲージの他にも住宅関連のローンを取り扱っています。それらを簡単にご紹介していきます。

住宅ローン

三井住友銀行が取り扱っている住宅ローンには、用途が新築の購入資金や増改築資金専用のものと、リフォーム等の用途に利用してもよいものの2種類があります。

融資金額は前者が100万円以上1億円以内、後者が50万円以上でリフォームにかかる金額以内ですが、審査の結果によっては借り入れ金額が制限される場合もあります。後者に関しては前者を利用する場合にのみ利用可能で、その場合は合わせて1億円以内の借り入れが可能です。

金利に関しては両者とも、変動金利型と固定金利特約型から選択することが可能で、前者に関してはさらに超長期固定金利型という金利タイプもあります。

ローンのオプションも豊富で、8大疾病と診断された際に住宅ローンの残高が0円になる「8大疾病保障付住宅ローン」、自然災害に備える「自然災害時一部免除特約付住宅ローン」などがあります。後者に関しては約定返済保障型と残高保障型の2種類があります。

他にも三井住友銀行独自のオプションとしては、共働きの夫婦の場合に、ご夫婦のどちらかに万が一のことがあった場合に住宅ローンの残高が0円になる「クロスサポート」があります。

色々と種類が豊富で、どのプランを利用すればいいか悩んでしまいますが、ホームページ上ではローンのシミュレーションも行えますし、住宅ローンの相談や問い合わせをすることも可能です。じっくりと考えて、最も納得のできるローン及びプランを選ぶようにしましょう。

ネット専用住宅ローン「ネットdeホーム」

ネットdeホームは、三井住友銀行の店舗に行くことなくインターネット経由の手続きと郵送だけで全ての手続きを終えることができる非常に便利な住宅ローンです。インターネット完結の住宅ローンは全国的に見ても非常に珍しくなっています。

インターネット完結ということで、簡易的なローンなのかと思いきや決してそんなことはなく、融資金額も最大で1億円と三井住友銀行が扱っている通常の住宅ローンの最大融資金額と全く同じです。

通常の住宅ローンと利用条件が少し違う部分もありますので、よく確認しておく必要はありますが、三井住友銀行の本支店が近くに無くても利用できるということで、選択肢が広がるローンです。

ネット専用住宅ローン「ネットdeホーム」(借換コース)

先ほどのネットdeホームの借り換え専用コースです。利用するためには、借り換え対象の住宅ローンが借り入れ後2年以上が経過しており、かつ直近の1年間で返済を遅延していないことという条件がありますが、それ以外は概ね一般的な利用条件となっています。

借り換えと同時にリフォームを行う場合であれば、最大500万円まではリフォーム資金に充てることができるので、一部リフォームローンとして利用することも可能です。

通常のネットdeホーム同様に、選択肢が広がるローンになっています。

借り替えローン

金融機関が取り扱う住宅ローンは、新規にも借り換えにも利用できる場合が多いですが、三井住友銀行では新規の住宅ローンと借り換え専用の住宅ローンがそれぞれ用意されています。こちらも、先ほどご紹介したネットdeホームの借換コース同様に、借り換えと同時にリフォームを行う場合の資金として利用することが可能です。

借り換え対象ローンに合わせて、親子や夫婦での連帯債務型借入を利用することもできますが、その場合は親子や夫婦で物件を共有し、同居することが条件になるので、利用する場合には条件を満たせるように注意することが必要です。

リフォームローン

借り換えと同時にリフォームを行う場合の資金として利用できるローンをご紹介してきましたが、もちろんリフォーム専用のローンも存在しています。資金も前述のローンでは500万円まででしたが、本ローンでは最大1,000万円までの融資を受けることができます。

融資期間は15年以内で、自宅のリフォーム資金に限られるため、庭や外構の工事資金には利用できないといった制限はあるものの、自宅の中であればどのようなリフォームの資金にも利用することが可能です。

ただし、自宅の土地・建物に他の金融機関の担保設定がある場合は本ローンには申し込みができないということを覚えておく必要があります。

住み替えローン

最後は少し変わった「住み替えローン」というローンです。新しい家を購入したいけれど、今の家にはまだローンが残っている、という状態は非常によくありがちです。そんな時に、新しい自宅の購入資金と、現在借り入れている住宅ローンの返済資金として利用できるのが本ローンです。

利用条件としては、現在借り入れているローンが借り入れ後4年以上経過していて、直近1年の間に返済に遅延が無い等の条件をクリアする必要がありますが、それらをクリアできれば住み替えの際に悩ましい問題をこのローン1つでクリアできることになります。

融資対象物件の所在地によっては利用できない場合もあるので、事前に窓口で相談しておくといいでしょう。

かんたん審査

三井住友銀行では、上記のようなたくさんの住宅関係のローンを取り扱っていますが、どれだけ便利なローンでも実際に利用することが出来なければ絵に描いた餅と同じです。

そこで、三井住友銀行のホームページでは、個人情報等の取扱いに同意して簡単な情報を入力することによって、各ローンを利用可能かどうかを簡易的に審査してもらえます。結果は電話か郵送で教えてもらうことができ、もちろん無料なので気軽に利用することができます。

「店舗に相談にいく時間が無い」「他の銀行とも迷っているが、とりあえず三井住友銀行の住宅ローンを利用できるかどうかだけでも知りたい」というような場合には、かんたん審査を利用するのがいいでしょう。