東京スター銀行新型リバースモーゲージ「充実人生」

東京スター銀行新型リバースモーゲージ「充実人生」

利用条件

利用資格

以下の条件を全て満たす場合には利用が可能です。

• 「充実人生」を取り扱っている店舗に、およそ2時間以内で行くことのできる場所にお住まいの方
• 契約時の年齢が55歳以上の方。また、配偶者の方がいらっしゃる場合には、配偶者の年齢は50歳以上
• 日本国籍の方、または外国籍で永住権をお持ちの方
• 年金収入などの、長期的・安定的な収入があり、年収が120万円以上の方
• 契約時にきちんとした判断能力をお持ちの方
• ご自身または配偶者名義の一戸建て・マンションに、原則として単身またはご夫婦でお住まいの方

いくつか条件がありますが、最もネックとなり得るのは最初に挙げた条件です。東京スター銀行の中で、充実人生を取り扱っている店舗は、新宿西口支店・池袋支店・日比谷支店・渋谷支店・横浜支店・名古屋支店・大阪支店・福岡支店です。これらの店舗に約2時間以内で到着できる場所に住んでいなければ利用できないということは、四国や北海道・東北等にお住まいの方は実質的に利用できないということになります。

また、後述しますがマンションに関しては立地に関する条件も、担保として取り扱ってもらえる条件の中に含まれています。利用条件の厳しさに関しては、りそな銀行のものよりも厳しく、三井住友銀行や三菱ＵＦＪ銀行のものよりは緩い、といったような形になっています。

多くの銀行が取り扱っているリバースモーゲージでは、担保にできる物件は自分の名義か、配偶者との共同名義である必要がありましたが、東京スター銀行の充実人生では、配偶者名義の物件でも担保にすることが可能です。他銀行のものよりも利用者の幅が増えるような条件設定です。

融資資金の使途

融資資金の使途は、契約者及び配偶者の方の生活に関わることであれば、原則として自由ですが、事業性資金と投資資金は除きます。また、借り入れ時に資金使途を確認して、東京スター銀行が認めた場合に限られます。

担保にできる物件の条件

一戸建てに関しては、全国どこにある一戸建てでも担保の対象となり得ます。ただし、先ほど指摘したように、取り扱い店舗に2時間で行ける立地条件でないと実質的に利用ができないような仕組みになっているため、3大都市圏＋福岡県周辺でないと利用は難しいと言えます。

マンションに関しては、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・大阪市・京都市・神戸市（東灘区・灘区・兵庫区・中央区））にあるマンションに限られます。

これにより福岡県のマンションや大阪府でも堺市・吹田市、兵庫県でも尼崎市や姫路市等のマンションの場合は、充実人生の担保としては利用できないことになります。利用できそうだと思っていたが、細かく条件を見ていくと、実際には利用できなかったという人も多く出てきそうな条件になっています。

担保となる物件の評価額は条件として明記されてはいませんが、あまりに低い場合は担保として認めてもらえない可能性もあります。所有している物件が担保として認められるかどうかが不安な場合には、あらかじめ銀行側に問い合わせておくと安心です。

融資極度額

• 一戸建ての場合：500万円以上1億円以内
• マンションの場合：500万円以上5,000万円以内

融資極度額は、担保物件が一戸建ての場合は500万円以上1億円以内で、担保物件がマンションの場合には500万円以上5,000万円以内となっており、それぞれ10万円単位です。

融資極度額の上限は、担保物件の価値等を考慮に入れた上で、東京スター銀行の審査基準に基づいて算出・決定されます。

借入残高が融資極度額以下であれば何度でも利用することができ、極度額以内の場合には1回の利用あたりの金額に制約はありません。みずほ銀行のリバースモーゲージでは、借り入れは原則月1回までとなっているので、比較すると自由度の高いローンになっています。

融資極度額の見直し

融資極度額の見直しは1年に1度行われます。東京スター銀行所定の担保評価によって行われ、見直し後の評価額が前年度の評価額を下回る場合は、融資極度額が担保評価額と同じ金額まで減額になる可能性があります。

また、融資極度額の減額により借入残高が極度額を上回った場合には、上回った金額分を1年以内に一括もしくは分割で返済する必要があります。

借入

借入金利

借入金利は変動金利型となり、基準金利に調整幅を加算した金利が適用金利となります。基準金利は融資実行月ごとに、前月の最終営業日の前営業日の6か月TIBOR（東京銀行間取引金利）に基づき、東京スター銀行側で定められます。また、基準金利は返済開始後6回ごとの約定返済日に見直しが行われます。

なお、カードローンやキャッシング等で100万円を超える利用残高がある場合には、調整幅として加えられる割合が従来よりも大きくなるので、充実人生を利用する前にカードローン等の清算を行っておくのが賢明です。

借入方法

契約した支店に来店した上で、東京スター銀行所定の実行依頼書を提出することで借り入れを行うことが可能です。利用に際して、毎回契約支店に来店する必要があるため、「2時間以内で来店できる」という利用条件が設けられていると考えられます。

返済

借入期間

借入期間は、契約者の方がお亡くなりになるまでです。借入金は一生涯利用することが可能です。

返済方法

利息

利息に関しては毎月返済を行う必要があります。しかし、充実人生の利息の計算方法は「預金連動型」という珍しい方法を用いています。預金連動型とは、東京スター銀行に預金がある場合には、その預金と同額分までは金利の計算の対象にしない、という計算方法です。

例えば、充実人生を用いて1,000万円の借り入れを行ったとします。本来であればこの1,000万円に対する利息を、毎月支払わなければなりません。しかし東京スター銀行に400万円の預金があったとすると、借入金額のうち400万円は利息計算の対象にならないので、1,000万円-400万円＝600万円で金利を計算することになります。

つまり、充実人生で借り入れを行っている金額と同額以上の預金が東京スター銀行にあれば、毎月の利息の支払いは無くなることになります。借り入れをおこなったことのある人であればお分かりかと思いますが、月々の支払いがないだけで生活はどれだけ楽になるか分かりません。

出来る限りのお金を東京スター銀行に預けた上で利用したいローンだと言えるでしょう。実際に支払う利息がいくらになるか分からない場合でも、窓口で尋ねれば試算してもらえるので安心です。

返済方法

元本の返済は契約者の方がお亡くなりにななられてから6か月後の、元本返済期日までに一括で行うことになります。返済方法は、「相続人による現金での返済」または「担保不動産の代物弁済」のいずれかを選ぶことが可能です。

ただし、契約者の方が亡くなった後でも、配偶者の方が利用条件を満たしていれば継続して借り入れを行うことが可能です。契約者が亡くなったからと言って、すぐに返済しなくていいのは、利用者目線からすると非常に便利で助かる特徴です。

保証や手数料

保証

保証会社や第三者による保証は原則として必要ありません。ただし、配偶者との共有物件を担保にする場合には、配偶者の方が連帯保証人になる必要があります。

担保

借入対象物件に対して、融資極度額の120%の金額で、東京スター銀行を第一順位とする根抵当権を設定します。

手数料等

初回利用時には「極度貸付利用手数料」として108,000円（税込）が必要になります。また、2年目以降は担保管理料として12,960円（税込）が必要です。借り入れごとの手数料や、一部・全部に関わらず繰上返済手数料は無料です。ただし、登記費用・印紙税等の実費は必要になります。

火災保険

融資期間中は、火災保険に加入しておかなければなりません。

その他の住宅関連のローン

東京スター銀行では、 東京スター銀行新型リバースモーゲージ「充実人生」の他にも住宅関連のローンを取り扱っています。それらを簡単にご紹介していきます。

スターワン住宅ローン

スターワン住宅ローンの特徴は、充実人生と同じく預金連動型であるというところです。住宅ローンの残高に対して、最大7割までの預金連動が可能です。

住宅ローンは借り入れ金額も大きいことが多いため、必然的に返済期間も長くなりがちです。返済期間が長くなるということは、そのぶん利息の支払いが負担になるわけですが、預金連動型であることをうまく利用すれば、利息の返済を抑えることが可能です。

また、住宅ローンが預金連動型であるからと言って、預金を残しておかなければならないというわけではありません。普通預金に関しては好きな時に引き出すことが可能です。

充実した保険

付帯することができる保険も充実しており、ガンと診断された場合には住宅ローン残高に相当する保険金が支払われる「ガン保証特約付き団信」や、病気やケガで入院する際には入院費用保険金として10万円が支払われる「就業不能信用費用保険」などがあります。これらの保険を利用することで、万が一の場合にも安心です。

返済休暇

スターワン住宅ローンに特徴的なサービスとしては「返済休暇」が挙げられます。利息の支払いこそ減額できないものの、月々の元本の返済を1円まで減額ができることがサービスのことで、急な出費が重なって、住宅ローン返済が負担になる場合などに利用することができます。

最長36か月間の休暇を取得することが可能です。取得した期間分だけ最終返済日が繰り延べになるため、返済する金額を減らせるわけではありませんが、緊急時に利用することで家計への負担を抑えることのできるサービスとなっています。

上記した各種保険や返済休暇等がセットになった「メンテナンスパック1～3」が用意されており、申し込み者は1～3のどれかに加入する必要があります。それぞれに含まれる内容が異なっているので、内容を吟味した上で加入するパックを選ぶようにしましょう。

金利

金利は半年ごとに見直しの変動金利と、3年・5年・10年の固定金利から選ぶことができます。

金利や付帯させる保険、メンテナンスパックに関する相談などは、個別相談会を利用することで詳しいアドバイスを受けることが可能です。また、スマホアプリのLINEからも問い合わせができるようになり、より気軽に申し込みや問いあわせができるような環境作りを進めています。

スター不動産担保ローン

スター不動産担保ローンは、不動産を担保にして借り入れを行うことのできる使途自由のローンです。有担保ローンの特性を生かした低い金利設定、最大1億円の借り入れが可能な限度額など、無利子のフリーローンとは一線を画すスペックが魅力のローンとなっています。

また、担保にする不動産は本人名義のものではなく、配偶者や両親・兄弟姉妹名義の不動産でも可能です。本人名義の不動産に限らないことで、より多くの人が利用できるローンとなっています。

ただし、スター不動産担保ローンを取り扱っているのは、充実人生を取り扱っている支店と同じ、全国8支店となります。利用可能な人が実質的に制限されてしまう点には注意が必要です。

スター不動産担保ビジネスローン

上述のスター不動産担保ローンを法人向けにしたのが、スター不動産担保ビジネスローンです。ビジネスローンですが、個人事業主の方も利用対象になっているので、間口の広いローンであると言えます。

スター不動産担保ローンの融資上限金額は1億円でしたが、スター不動産担保ビジネスローンの融資上限金額は2億円なので、どのような用途にも対応が可能です。

担保となる不動産が、自社や自身の名義でなくても構わない、不動産に複数の抵当権が付いていても構わないなどかなりフレキシブルなローンとなっています。

低金利で借り入れを行うことができるので、資金繰りが厳しい時などでも頼りになるローンです。企業の決算書だけでなく、不動産担保力も重視した融資を行ってくれるので、想定よりも大きな金額の借り入れを行うことも可能かもしれません。