住宅ローンで注目を浴びている下記5つのネット銀行の住宅ローンをいろいろな項目で比較します。個々の住宅ローンのホームページを見ていても分かりづらいので、比較することで分かりやすくします。
- auじぶん銀行 住宅ローン
- SBI新生銀行 住宅ローン
- ソニー銀行 住宅ローン
- イオン銀行 住宅ローン
- 住信SBIネット銀行 住宅ローン
住宅ローンの審査事項～申込み条件
申し込み条件の年齢で比較
申し込み時の年齢制限を各銀行で比べてみるとどうなるのでしょうか。
| 住宅ローン名 | 年齢下限 | 年齢上限 | 完済時年齢 |
|---|---|---|---|
| auじぶん銀行 住宅ローン | 18歳以上 | 65歳未満 | 80歳の誕生日まで |
| SBI新生銀行 住宅ローン | 20歳以上 | 65歳以下 | 80歳未満 |
| ソニー銀行 住宅ローン | 20歳以上 | 65歳未満 | 80歳の誕生日まで |
| イオン銀行 住宅ローン | 18歳以上※ | 71歳未満※ | 80歳未満 |
| 住信SBIネット銀行 住宅ローン |
18歳以上 | 65歳以下※ | 80歳未満 |
申し込み条件の年齢上限は65歳ぐらいまでのところがほとんどですが、イオン銀行だけが70歳まで申し込み可能です。下限年齢は20歳もしくは18歳以上がほとんどです。
上限年齢も下限年齢もイオン銀行のカバー範囲が広いことがわかります。ただし、8疾病保証付き住宅ローン、ガン保証特約付き住宅ローンを選択すると、上限が50歳未満に変わるのでご注意ください。完済時はほとんどが80歳未満までとなっています。
前年度収入の制限で比較
前年度収入の制限に達していないと利用は難しいので収入条件を比較してみます。
| 住宅ローン名 | 給与所得者 前年度税込年収 |
自営業 前年度所得 |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 住宅ローン | 200万円以上 | 200万円以上 |
| SBI新生銀行 住宅ローン | 300万円以上 | 2年平均300万円以上 |
| ソニー銀行 住宅ローン | 400万円以上 | 400万円以上 |
| イオン銀行 住宅ローン | 100万円以上 | 100万円以上 |
| 住信SBIネット銀行 住宅ローン | 安定かつ継続した収入 | － |
イオン銀行は100万円以上と一番低く、ソニー銀行の400万円が一番高い制限となっています。上記は給与所得者の制限ですが、自営業者も同じ金額で設定されています。SBI新生銀行では「自営業者は2年平均所得が300万円」となっています。
勤務（営業）年数の制限で比較
年収だけでなく、銀行によってはサラリーマンは勤務年数が、自営業者には営業年数が制限される場合があるので比較します。
| 住宅ローン名 | 給与所得者の勤続年数 | 自営業者の営業年数 |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 住宅ローン | － | － |
| SBI新生銀行 住宅ローン | 2年以上※ | 2年以上 |
| ソニー銀行 住宅ローン | 無 | － |
| イオン銀行 住宅ローン | 6ヵ月以上 | 3年以上 |
| 住信SBIネット銀行 住宅ローン | － | － |
勤務（営業）年数が制限されるのは調べた銀行の中では2行のみです。SBI新生銀行のサラリーマン（給与所得者）は2年以上となっていますが、イオン銀行は6ヵ月以上と短くなっているので勤務年数が2年無い方はこちらがおすすめです。
しかし、自営業者となるとイオン銀行が3年以上必要ですが、SBI新生銀行は2年で大丈夫です。他の銀行も記載はありませんが、入社後半年以内の方は申し込みを待った方がいいでしょう。
SBI新生銀行はこの他にも正社員か契約社員であることが条件なので、人により利用が難しいこともあります。
その他の条件
下記は上記で取り上げた銀行の共通の申し込み条件です。
- 日本国籍を所有、もしくは永住許可のある外国籍の方
- 銀行指定の団体信用生命保険に加入できること
- 利用する銀行の口座を所有していること
住信SBIネット銀行では連帯債務型では利用できないので注意しましょう。
使途や借入期間、融資額
借入期間で比較
借入期間の違いはあるのでしょうか？ 比べてみます。
| 住宅ローン名 | 借入れ期間 | 単位 |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 住宅ローン | 1年以上35年以内 | 1ヶ月 |
| SBI新生銀行 住宅ローン | 5年以上35年以内 | 1年単位 |
| ソニー銀行 住宅ローン | 1年以上35年以内 | 1ヶ月 |
| イオン銀行 住宅ローン | 1年以上35年以内 | 1ヶ月 |
| 住信SBIネット銀行 住宅ローン | 1年以上35年以内 | 1ヶ月 |
ほとんどの銀行が借入期間は1年以上35年以内の1年単位で借入れ可能ですが、借り換えや中古の場合は制限がある場合があります。
SBI新生銀行だけが「5年以上、1年単位」で他にはない年数でしたが、短期間借りる方は少ないのでさほど影響はないでしょう。
融資額で比較
融資額で比べてみると、あまり違いはありません。
| 住宅ローン名 | 融資額 |
|---|---|
| auじぶん銀行 住宅ローン | 500万円以上～2億円以下 |
| SBI新生銀行 住宅ローン | 500万円以上～1億円以下 |
| ソニー銀行 住宅ローン | 500万円以上～1億円以下 |
| イオン銀行 住宅ローン | 200万円以上～1億円以内 |
| 住信SBIネット銀行 住宅ローン | 500万円以上～1億円以下 |
全ての銀行の上限は一律の「1億円以下」です。イオン銀行だけが200万円からですが、他の銀行は500万円から借りることができます。
資金使途で比較
融資可能な資金使途を比較してます。
| 住宅ローン名 | 融資可能な条件 | 融資できない条件 |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 住宅ローン | 契約者本人もしくは家族が住む 戸建て・マンション（中古含む）の購入 戸建ての新築（完成時一括融資） 他の金融機関からの借り換え 上記に関する諸費用 |
リフォーム資金 借地物件、保留地、離島は除外の可能性有 投資用や事業用・賃借用物件 |
| SBI新生銀行 住宅ローン | 契約者本人もしくは家族が住む 戸建て・マンション（中古物件を含む）の購入 戸建て住宅の新築資金 他の金融機関で借入中の住宅ローン借り換え 購入または借り換え時の融資対象物件のリフォーム資金（リフォームだけはNG・条件有） |
敷地が定借地権付き、非市街化調整区域、都市計画区域のもの 別荘 建築基準法の定めに合致してないもの |
| ソニー銀行 住宅ローン | 契約者本人が住む 新築物件の購入 中古マンションの購入 住宅の新築 増改築のための資金 借り換え |
マンション以外の中古物件 非市街化調整区域（非線引き区域）の上に立つ物件 離島 |
| イオン銀行 住宅ローン | 契約者本人が住む 住宅の新築・購入資金 住宅の増改築・改装資金 住宅ローンの借り換え資金 上記にかかる諸費用 借換地・保留地上でも条件により利用可能 |
借地の上にある物件 建築基準法に合致してない物件 |
| 住信SBIネット銀行 住宅ローン | 契約者本人もしくは家族が住む 住宅の新築 購入資金、これに関わる諸費用 借り換え（諸費用も） |
投資用物件の購入 借り上げ地・保留地の上の物件 離島 |
物件に住む人の対象制限
ソニー銀行とイオン銀行は契約者本人が住む物件のみが対象となっていますが、その他は家族が住む物件に対しても融資可能です。家族の範囲は、auじぶん銀行では「配偶者、配偶者以外の扶養家族、契約者か配偶者の両親」が対象となっています。
融資対象
- 戸建て住宅の新築費用
- マンション・戸建て住宅購入費用
- 他行からの借り換え
上記は共通して融資の対象となりますが、中古物件やリフォーム資金については銀行によって異なるのでよく確認しましょう。
イオン銀行は他行ではNGな借換地・保留地上の物件でも対応可能なものがあるので、該当する方は相談してみるといいでしょう。
団体信用生命保険と特約保障
基本となる団体信用生命保険（団信）はどの銀行も無料で入ることができます。この団体信用生命保険（団信）の審査を通ることが住宅ローンの利用条件となっています。
団体信用生命保険（団信）の内容
5つの銀行の基本となる団体信用生命保険（団信）の内容は下記のとおりです。
- 保険料は利用する住宅ローンの銀行負担のため無料
- 保険期間中に死亡、所定の高度障害状態（※） ⇒ 残りのローン残高分が保険料で充当され、実質0円になります。
（※）銀行により6ヵ月余命診断時も対応有
団体信用生命保険と特約保障を比較
基本となる団信の保険料は無料ですが、特約やそれに相当するサービスを付加する場合の保険料とワイド団信（緩和型団信）の有無を比べてみました。
| 住宅ローン名 | 保険料 | ワイド団信 |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 住宅ローン | がん50％保障団信 ⇒ 無料 がん100％保障団信 ⇒ 年0.05％金利上乗せ がん100%保障団信プレミアム ⇒ 年0.15％金利上乗せ （※） |
有り ⇒ 年0.3％金利上乗せ |
| SBI新生銀行 住宅ローン | 安心保障付団信（介護団信） ⇒ 無料（安心パック加入料110,000円～165,000円必要） | 無し |
| ソニー銀行 住宅ローン |
がん団信50 ⇒ 無料 がん団信100 ⇒ 年0.1％金利上乗せ 3大疾病 ⇒ 年0.2％金利上乗せ 生活習慣病団信 ⇒ 年0.2％金利上乗せ |
有り ⇒ 年0.2％金利上乗せ |
| イオン銀行 住宅ローン | 8疾病保証付き住宅ローン ⇒ 年0.3％金利上乗せ ガン保証特約付住宅ローン ⇒ 年0.1％金利上乗せ |
有り ⇒ 年0.3％金利上乗せ |
| 住信SBIネット銀行 住宅ローン |
全疾病保障 ⇒ 無料 全疾病保障・がん診断給付金（女性限定） ⇒ 無料 |
無し |
※新団信は2023年7月1日以降お借入れの方に適用
◎上記全ての銀行で一般団信は無料
ワイド団信
ワイド団信は一般団信より条件を緩めた設定の団信のため、一般団信の審査通過が難しい方向けの団信です。
ワイド団信はauじぶん銀行、ソニー銀行、イオン銀行で申し込み可能です。団信の審査に落ちてしまった方や持病があり心配な方は相談してみましょう。
特約とは？
一般団信は死亡もしくは高度障害（6ヵ月余命診断）と保険会社が認めた場合、ローン残高が0円（保険料が充当）になるものでした。特約はその対象範囲が広くなることで…例えばがん診断でローン残高が0円になり、治療に専念できます。
その他にも特約には働けない状態になった期間の返済額を補償してくれるものもあります。
保険料を個別に払うののではなく、ほとんどの銀行が特約（それに相当するサービス）を付けると年0.2～0.3％金利に上乗せされます。住信SBIネット銀行のみ、全疾病保障付にしても無料なのでお得ですが、条件等の確認はしておくようにしましょう。
各行の付加保障サービス
auじぶん銀行の団信と付加保障
auじぶん銀行の団信は一般団信、ワイド団信、がん50％保障団信、がん100％保障団信、がん100%保障団信プレミアムの5つのタイプから選択可能で、保証範囲は以下の表のようになっています。
| 団信の種類 | 死亡・高度障害/余命6ヵ月診断 | 長期入院保証 | がん診断 | がん関連保証 |
|---|---|---|---|---|
| 一般団信 | ○ | × | × | × |
| ワイド団信 | ○ | × | × | × |
| がん50％保障団信 | ○ | ○ | △ | × |
| がん100％保障団信 | ○ | ○ | ○ | × |
| がん100%保障団信プレミアム | ○ | ○ | ○ | ○ |
○は認められた場合、ローン残金が0円となります。△はローン残金の半分が保険金で充当されます。×は対応してません（※詳しい条件はHPをご確認ください）。カバーしたい範囲が異なるため選択により保険料を抑えたり、安心を買たったりと自由度があるのが魅力です。
SBI新生銀行の団信と付加サービス
SBI新生銀行の団信自体は他と変わりありませんが、特約保障の代わりとして安心パック、安心パックW、安心パックSという付加サービスがあります。
安心パックは、安心保障団信がついて要介護状態が180日以上継続もしくは、公的介護保険制度の「要介護3以上」に認定時にローン残高が0円になります。さらに安心パックにはコントロール返済が含まれていて、状況によって返済額を無料で調整できます。安心パックの設定は税込108,000円です。
安心パックWは安心パックに家事代行サービスや病児保育サービスが付加されていて共働きの家庭に最適です。安心パックSは安心パックに新築戸建て限定で借入れから約10年間、自然災害の損害に応じて最大24回分の住宅ローン返済相当額を免除されます。※安心パック、安心パックW、安心パックSには加入に条件があり、利用する場合の事務手数料162,000円（税込）必要です。
ソニー銀行の特約付団信
ソニー銀行は団信に特約でカバー範囲が広がります。3大疾病保障特約付団体信用生命保険は、死亡・高度障害の他、悪性新生物（がん）・急性心筋梗塞・脳卒中になり、所定の状態になった時にローン残高が0円になります。
イオン銀行の8疾病保障付住宅ローン
イオン銀行の8疾病保障付住宅ローンでは、下記の状態が認められるとローン残金が保険料で支払われます。
- がん診断
- 脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態が60日以上
- 高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎で就業不能状態が12ヶ月継続
住信SBIネット銀行の特約付団信
全疾病保障は無料で8大疾病やその他の病気や怪我で就労不可の状態までカバーする他にはないサービスです。ガン（悪性新生物）、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎の8つの病気とそれ以外の病気・ケガが対象で、保障は返済とローン残金に対して行われます。返済に対しての保障は最高36回が限度、8大疾病以外の病気や怪我の場合は入院が条件となっています。
事務手数料と保証料
事務手数料で比較
事務手数料は住宅ローンを利用するうえで避けられない費用です。手続きをする銀行への手数料として銀行へ支払います。これはローンとは別です。事務手数料の設定は各行でどうなっているのでしょうか。
| 住宅ローン名 | 事務手数料 |
|---|---|
| auじぶん銀行 住宅ローン | 借入れ額 × 2.20％（税込） |
| SBI新生銀行 住宅ローン | 選択可能 【1】定額：55,000円 【2】変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞：借入れ額 × 2.20％ |
| ソニー銀行 住宅ローン | 選択可能 【1】住宅ローン：44,000円（定額） 【2】変動/固定セレクト住宅ローン：借入れ額 × 2.20％ |
| イオン銀行 住宅ローン | 選択可能 【1】定額型：110,000円（定額：ただし金利0.2%上乗せ） 【2】定率型：借入れ額 × 2.20％ （最低220,000円） |
| 住信SBIネット銀行 住宅ローン | 借入れ額 × 2.20％ |
事務手数料には定額タイプと定率タイプがあります。定率タイプは借入額に一定の率で手数料の額が決まります。借入金が高額になる方は定額タイプを選択するといいでしょう。ただし、事務手数料だけでなく諸費用や保証料なども含めての検討が大切です。
各種手数料で比較
上記の事務手数料は住宅ローン申込時に必要なお金ですが、これから紹介する手数料は返済時に場合によって必要となる手数料です。長い返済期間なるべくお得な銀行を選ぶためにも比較しておきます。
| 銀行名 | 金利変更手数料 | 一部繰上返済手数料 | 全額繰上返済手数料 |
|---|---|---|---|
| auじぶん銀行 住宅ローン | 0円 | 0円 | 変動金利適応中 ⇒ 0円 固定金利適応中 ⇒ 33,000円（税込） |
| SBI新生銀行 住宅ローン | 固定金利へ変更 ⇒ 55,000円 | 0円 | 0円 |
| ソニー銀行 住宅ローン | 変動金利から変更 ⇒ 0円 固定金利から変更 ⇒ 有料 |
0円 | 0円 |
| イオン銀行 住宅ローン | 0円 | 0円 | 55,000円税込 |
| 住信SBIネット銀行 住宅ローン |
0円 ※変動金利期間、固定金利特約期間終了時 |
0円 | 変動金利期間中 ⇒ 0円 固定金利特約期間中 ⇒ 33,000円 |
一部繰上返済手数料は5つの銀行で全て無料となっています。金利変更手数料はSBI新生銀行が固定金利へ変更時、ソニー銀行が固定金利から変更時に有料となります。
保証料
保証会社利用のため保証料を払う金融機関もありますが、今回比較したauじぶん銀行（※）、SBI新生銀行、ソニー銀行、イオン銀行、住信SBIネット銀行は全て保証料は必要ありません。一般の金融会社よりこの点はお得に利用できます。
※審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途支払する保証料はありません。
返済など
約定返済日の選択肢で比較
住宅ローンは決められた日に銀行口座から予定返済額が引き落とされますが、その毎月の引き落とし日（約定返済日）を借入時に選択します。その選択肢が多い、もしくは給与振込日から適度な間隔の日が選べる方が良いでしょう。選択肢の多さなどを比較します。
| 銀行名 | 返済日 |
|---|---|
| auじぶん銀行 住宅ローン | 2日、7日、12日、17日、22日、27日 |
| SBI新生銀行 住宅ローン | 26日 |
| ソニー銀行 住宅ローン | 2日、7日、12日、17日、22日、27日 |
| イオン銀行 住宅ローン | 10日、20日、30日 |
| 住信SBIネット銀行 住宅ローン |
12日、17日、22日、27日 |
SBI新生銀行は26日のみで選べませんが、auじぶん銀行やソニー銀行は6つの指定日選択することができます。他の銀行も3つ以上の選択肢が用意されてます。
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