三菱ＵＦＪ銀行リバースモーゲージ「リバース・モーゲージ型住宅関連ローン」

三菱ＵＦＪ銀行リバースモーゲージ「リバース・モーゲージ型住宅関連ローン」

利用条件

利用資格

以下の条件を全て満たす方であれば利用が可能です。

• 申し込み時の年齢が60歳以上で、借り入れを80歳の誕生日までに行う方
• 年金や給与所得等の、安定的な収入のある方
• 住宅金融支援機構の住宅融資保険の付保承認を受けられる方
• 三菱ＵＦＪ銀行所定のカウンセリングを受けた方
• 日本国籍の方、もしくは永住許可等を受けている外国人の方
• 自己所有の自宅、もしくは リバース・モーゲージ型住宅関連ローンを利用して、購入または建設する自宅が、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県のいずれかにあり、夫婦または単身でお住まいの方

資金使途

1. 自らが居住する住宅の購入や建築資金、およびそれに付随する費用
2. 自らが居住する住宅のリフォーム資金
3. 住み替え先となるサービス付き高齢者向け住宅の入居一時金

以上の3つが借り入れた資金の使途になりますが、そもそも資金使途が制限されることが少ないのが特徴のリバース・モーゲージなだけに、住宅関連に使途が絞られているリバース・モーゲージ型住宅関連ローンは比較的珍しいローンです。

また、2.の用途に関してはリフォームを行う住宅が新耐震基準相当の耐震性を有する住宅であることが条件となります。また、3.の用途に関しては「高齢者の居住の安定確保に関する法律」第5条の規定に基づき都道府県知事の登録を受けた住宅に限ります。

このように、思い込みだけで「利用できる」と思っていても実際には利用できないかもしれないケースがありますので、あらかじめ資金使途条件を満たしているかを確認しておいた方がいいでしょう。

取扱店舗

リバース・モーゲージ型住宅関連ローンを取り扱っているのは、 三菱ＵＦＪ銀行の中でも以下の店舗に限られます。

今のところ利用できるのは、首都圏にある店舗のみなので、関東の該当地域にお住いの方であれば、利用を検討できるローンになっています。

借入

借入金額

借入金額は資金使途ごとに異なり、住宅の建築や購入資金の場合は、100万円以上5,000万円以内で、リフォーム資金またはサービス付き高齢者向け住宅の入居一時金の場合は100万円以上1,500万円以内となります。利用用途によって限度額が違う点には注意が必要です。

借入金額上限

借入金額は「条件を満たせば最大これだけの金額を借り入れることができる」という金額ですが、実際に借り入れられる金額は以下の中で最も低い金額が適用されます。

1. 担保となる不動産の評価額の50%相当の金額(担保となる不動産の評価額は、三菱ＵＦＪ銀行および住宅金融支援機構所定の評価)
2. 各資金使途の必要金額(地方公共団体の融資や補助金を受ける場合は、それらの金額を差し引きます)
3. 年収に対する返済負担率が年収400万円未満の場合は30%、年収400万円以上の場合は35%を超さない金額

具体的な数字を当てはめて考えてみましょう。

担保となる不動産評価額が2,000万円、住宅のリフォーム費用として必要な金額が1,500万円、年収が400万円で地方公共団体から200万円の融資を受けるとして、20年後に担保となる不動産を売却する予定の場合、1.～3.の金額は以下の通りとなり、最も低い金額である1.の1,000万円が適用されることになります。

1. 2,000万円×0.5=1,000万円
2. 1,500万円-200万円=1,300万円
3. 400万円×0.35×20=2,800万円

この計算結果からも分かるように、リフォーム費用として必要な金額を全額借り入れることができない場合もあります。返済負担率から考えるとまだ余裕のある場合でも、それ以上の金額を借り入れられないということもあり得ます。

借入金額の点から考えると少々利用し辛い部分もあります。

借入方法

借入は一括で行うことになります。

借入期限

原則として借り入れ主が無くなった場合や、担保物件を売却するときまでが借入期限です。

借入利率

三菱ＵＦＪ銀行の「短期プライムレート連動長期貸出金利」を基準とする変動利率が、借入利率として適用されます。ただし、基準となる金利が年0.5%以上変動した場合には、借入利率を変更する場合があります

返済

返済方法

返済は期日一括返済にて行います。期日までは元本の返済は必要ありません。

利息支払方法

利息の支払いは毎月行われます。毎月6日、11日、16日、21日、26日から都合のいい返済日を選んで返済を行うことができます。

担保と保証・保険

自宅の土地・建物に三菱ＵＦＪ銀行が第一順位の抵当権を設定します。ただし、自宅が借地・仮換地・保留地である場合には、リバース・モーゲージ型住宅関連ローンを利用することができません。また、住宅金融支援機構の住宅融資保険を利用するため、原則として保証人は必要ありません。住宅融資保険の保険料も三菱ＵＦＪ銀行の負担になります。

各種手数料

事務手数料

1件あたり、108,000円の手数料を支払う必要があります。また、担保調査費用等の実費を別途支払わなければならない場合があります。

一部繰上返済手数料

一部繰上返済をする場合には、16,200円の手数料が必要になります。

期限前完済手数料

期限前完済をする場合には、21,600円の手数料が必要になります。

その他の手数料

その他、契約上の条件を変更する際には5,400円の手数料が必要になります。

その他

契約者の方がお亡くなりになられた場合

契約者の方がお亡くなりになられた場合は、相続人の方が元利金を一括で返済する必要があります。

相続人がいない、もしくは相続人が元利金の一括返済を拒んだ場合には住宅金融支援機構の住宅融資保険の付保を受けている三菱ＵＦＪ銀行が、住宅金融支援機構に保険金の支払いを請求した上で、保険金を三菱ＵＦＪ銀行への元金返済に充てる形を取ります。

同時に、住宅や土地に設定された抵当権が実行され、その回収金が元利金に充当されます。ただし、景気が悪化したり、周辺の住環境が悪化したりなどで、不動産価格がローン組成時の価格よりも下落している場合には不足分を相続人の方が一括で返済する必要があります。

銀行側もそのことを考慮に入れた上で、不動産価値が下落していても十分回収できる金額で融資を行うことが多いですが、万が一ということもあるので、十分注意しておきましょう。

契約者が死亡後、配偶者の方がご存命の場合

契約者の方がお亡くなりになられた場合は、同居人の方がいらっしゃったとしても住宅等に設定された抵当権が実行される可能性があります。

ただし、同居されている配偶者の方がおり、配偶者が希望する場合には三菱ＵＦＪ銀行の承諾のもと、借入期限から最長3年間はその住居に住み続けることが可能です。配偶者の方はその期間の間に新しい住居を探しておく必要があります。

資金計画に対する注意

住宅の建築・改築の工事では悪天候による影響などで、予定通りの工期で工事が進まない可能性もあります。住宅改修に際してはそういったリスクも十分織り込んで資金計画を立てておく必要があります。

その他の住宅関連ローン

三菱ＵＦＪ銀行では、 リバース・モーゲージ型住宅関連ローンの他にも住宅関連のローンを取り扱っています。

住宅ローン

三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンは、一戸建てやマンションの新規購入、大規模なリフォーム、他行住宅ローンの借り換えに利用することができます。

融資金額は最高1億円なので、どのような用途にも対応可能です。また、金利コースは、全期間で金利引き下げを行ってくれる「ずーっとうれしい金利コース」、借り始めの金利を特に引き下げてくれる「ぐんとうれしい住宅ローン」、超長期固定金利住宅ローンの「ずーっと固定金利コース」、固定金利・変動金利の組み合わせが可能な「ミックス借入」のを4つの中から選ぶことができます。

それぞれメリット・デメリットが異なるので、よく検討した上で最も自分たちに適しているコースを選ぶことが重要です。また、金利だけでなく3大疾病や4つの生活習慣病にかかった時にローン残債が0円になる「ビッグ＆セブン」というプランも用意されています。万が一のことを考えると、こういったプランも利用しておきたいものです。

セカンド住宅ローン

メインの住宅ではなく、セカンドハウスや通勤用の住宅、別荘の購入などの資金として利用できるローンです。

金利は変動タイプと、1年・2年・3年・5年・7年・10年・15年・20年の固定特約タイプから選ぶことができるため、返済プランと相談しながらお好きな金利タイプを選ぶことが可能です。

借入金額も最高1億円以内と余裕のある金額設定になっていますが、あくまで自分や家族が居住するための住宅の建築・購入のための資金であり、賃貸用の物件の建築・購入の資金としては利用資することができないので注意しておきましょう。

住宅諸費用ローン

住宅の購入に際しては購入資金だけでなく様々な手数料や保証料が必要になります。

住宅諸費用ローンは、三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンを利用する方専用のローンですが、住宅ローンと併せて利用することで、購入準備等もスムーズに進めることが可能になります。

金利タイプはセカンド住宅ローン同様に、変動タイプと、1年・2年・3年・5年・7年・10年・15年・20年の固定特約タイプから選ぶことができます。

リフォームローン

三菱ＵＦＪ銀行が取り扱っている住宅ローンは、リフォーム費用としても利用することができましたが、それとは別にリフォーム専用のローンも取り扱っています。

借入金額は1,000万円が上限で住宅ローンと比較すると限度額は抑えめですが、リフォームに必要な資金は十分捻出できると言えるでしょう。

勤続(営業)年数が1年以上、前年度税込み年収が200万円以上、株式会社ジャックスの保証を受けることができる、など利用に際しての条件はありますが、低金利で借り入れを行うことのできるローンですので、リフォームを検討している方はぜひ利用したい内容になっています。

住宅ローン相談会

三菱ＵＦＪ銀行では住宅関係のローンをたくさん取り扱っています。そもそものローンの数だけでも多いのに、それに加えて変動金利と固定金利が選べたり、プランがいくつも用意されていたりと、カスタマイズしようと思えばいくらでもできてしまいます。

そのため、自分一人では本当に最適な金利プランやオプションが分からないということが起こり得ます。そんな時に利用できるのが、三菱ＵＦＪ銀行の各店舗で行っている「住宅ローン相談会」です。平日の銀行営業時間はもちろん、平日の15時以降や土日祝日など、銀行が営業していない時間でも相談に対応してくれます。

ご来店予約サービスを利用しておくと、来店した際に優先的に案内してもらえるので、長く待たされることもありません。ご来店予約サービスは全店舗で行っているわけではありませんので、利用しようと思う場合には、その店舗がご来店予約サービスに対応しているかどうかをあらかじめ確認しておく必要があります。

自分一人では悩んで決められない場合でも、相談して意見を聞くことで、納得した状態でローンの契約を行うことができます。ぜひお近くの三菱ＵＦＪ銀行の店舗の住宅ローン相談会を活用しましょう。