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リバースモーゲージ


リバースモーゲージ

リバースモーゲージは持家所有のシニア向けの融資です。リバースモーゲージの利用条件や注意点を紹介します。

リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージとは、持家や土地を担保として銀行や公的機関より老後資金を借り、契約者の死亡や契約期間完了時に持家を売却して一括返済するシニア向けの融資のことをいいます。

つまり、死後に発生するであろう自分の資産を生きている間に自宅を手放すことなく有効活用できるシステムです。

不動産を担保にする他のローン

リバースモーゲージに似ている融資として「不動産担保ローン」があります。不動産を担保としお金を借りることは同じですが、借りた時から返済が始まり、年々返済額が減っていく形式です。

逆にリバースモーゲージは時間の経過とともに返済額が増えていくのが特徴で「リバース=逆」の「モゲージ=抵当・担保」という名称になっています。

下記に心当たりのある持家所有者にはリバースモーゲージがおすすめです。

  • 年金だけでは厳しいがお金があれば○○がしたい方。(※)
  • 自宅売却以外で老人ホームの入居用にまとまったお金を用意したい方。
  • 家を相続する子供や親族がいない方。
  • 医療費がかさんで年金だけでは生活が苦しい方。

※事業用や投資目的以外の活動

金融機関のリバースモーゲージ

リバースモーゲージには大きく分けて民間と公的機関のものがあります。ここでは民間の金融機関が取り扱っているリバースモーゲージについて説明します。

利用条件

年齢

リバースモーゲージは利用期間が長くなればなるほど借入額が大きくなるため、55歳以上の方を対象としています。年齢的に銀行や消費者金融のカードローンを利用できない方はリバースモーゲージを検討してみるといいでしょう。

【年齢条件の例】
東京スター銀行
「充実人生」
契約時55歳以上80歳以下(配偶者が50歳以上)
三菱東京UFJ銀行
リバース・モーゲージ型 住宅関連ローン
60歳以上80歳の誕生日まで
みずほ銀行
みずほプライムエイジ
契約時55歳以上
三井住友銀行 契約時60歳以上
武蔵野銀行 借入時55歳以上79歳
収入

年金受給、もしくは給与所得の安定した一定の収入があることを条件としています。

地域と担保対象

地域は首都圏や資産価値がある都市部が中心となってます。担保対象の不動産は一戸建てや土地としているところがほとんどですがマンションでも利用できる商品もあります。

【地域指定と担保対象の例】
東京スター銀行
「充実人生」
一戸建ては制限なし。マンションは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪市、京都市、神戸市(マンションには他条件有)
三菱東京UFJ銀行
リバース・モーゲージ型 住宅関連ローン
東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
みずほ銀行
みずほプライムエイジ
東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県:戸建て、マンションは条件有
三井住友銀行 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県※一戸建てのみ
武蔵野銀行 埼玉県内で路線価がある地域※一戸建てのみ

利用できない場合とは?

土地の評価額が重要なため、リバースモーゲージでは担保対象の土地が借地、借換地、保留地の場合は利用できません。また、契約者の一人ぐらしまたは配偶者との二人暮らし限定で、家族が同居して介護している場合は利用できないので注意が必要です。

利用使途

リバースモーゲージは原則使途は自由ですが、事業目的や投資目的には利用できず、使用使途を銀行が確認した場合に利用できます。利用例としては下記ものです

【利用使途の例】
  • 生活資金
  • 医療・介護費
  • 住宅の建替えや改築など
三菱東京UFJ銀行の利用使途

三菱東京UFJ銀行だけは「住宅関連ローン」として以下のことに利用使途を限定しています。

  • 住宅ローンの借り換え
  • リフォーム資金
  • サービス付高齢者向け住宅の向け住宅入居のための一時金
リバースモーゲージの融資極度額

融資極度額は各銀行提示してありますが、審査により極度額の50%しか借りられないところもあるので融資極度額は「参考」として考える方がいいでしょう。

【融資極度額の例】

東京スター銀行
「充実人生」
500万円~1億円、マンションは5000万円まで
みずほ銀行
みずほプライムエイジ
1000万円~2億円(フリー口と目的口の合算)かつ資産評価額内
三井住友銀行 1000万円~2億円かつ資産評価額内
武蔵野銀行 100万円~3,000万円かつ土地評価額の50%
責任能力の確認

契約者と面談(カウンセリング)を行い判断能力があるかどうか確かめる場合もあります。

借入方法

下記は銀行ごとの借入方法です。銀行により借入方法は様々なので利用したい商品の借入方法をよく確認しておきましょう。

【商品ごとに様々な借入スタイル】
  • 年一回に一定額
  • 希望時に窓口で申請
  • 借入ごとに審査
  • 月1回+まとまった額の借入も可能

返済方法

リバースモーゲージの返済は最初に触れたとおり契約者が死亡したときに一括返済となりますが、利息だけ毎月支払うタイプと、利息も最終的な返済時に含まれており月々の支払は無いタイプがあります。

リバースモーゲージ利用の注意点

リバースモーゲージにもリスクや注意したい点があります。下記の点は必ず確認してから商品を選択しましょう。

  1. 担保評価の低下
  2. 担保評価額より長生き
  3. 金利変動
  4. 夫婦同居の場合
  5. 相続人の同意書
1.担保価値の低下

担保の不動産価値は一定の期間で見直しが行われ融資額が減ってしまうこともあります。地価の下落により一括返済時に自宅の売却金額で完済できないこともあり、契約者(契約者が亡くなられた場合は相続人)がその分を支払うことになります。

2.担保評価額より長生き

リバースモーゲージは一定時期毎に担保の評価額を見直します。時間の経過と共に資産価値は下がるのに対し、契約時の想定以上に長生きすると担保を割ってしまうことも起こりえます。一括返済が必要なため自宅を売却し住むところを探さなければならなくなるだけでなく返しきれない金額の返済を求められることもあります。

3.金利変動

リバースモーゲージは変動金利が一般的です。一般的なローンと同じで金利の上昇により利息が大きく膨らみ担保を割ってしまうこともあり得ます。

4.夫婦同居の場合

夫婦で同居しておりリバースモーゲージの契約者である夫が死亡した場合、夫の死後は妻は住み続けられるのでしょうか。妻を連帯保証人にするなど条件をクリアしていることでそのまま住み続けられる商品と、一定の期間後に一括返済を求められ妻は別の住まいを探さなければならない商品もあるのでよく確認してから契約するようにしましょう。

5.相続人の同意書

推定相続人全員にリバースモーゲージの「同意書」を提出してもらえることを条件としている銀行もあります。契約者の死後に返済が行われるため、相続人の意向が異なると問題となってしまい、遺産分割協議のため返済が遅れて利息が増えてしまうケースもあります。最初に確認しておくことは遺された人たちのためにも必要な「同意書」と言えます。

公的機関のリバースモーゲージ

公的機関のリバースモーゲージとして「長期生活資金貸付制度」があります。

長期生活資金貸付制度とは?

長期生活資金貸付制度とは、市区町村が窓口となって、65歳以上の土地を所有している低所得者層を対象に都道府県社会福祉協議会が融資を行う制度です。民生委員は制度を利用する世帯を調査したり、融資の相談を行います。金融機関のリバースモーゲージと比較すると福祉的意義が強く、条件には「市民税が非課税の世帯である」ことが含まれている。

リバースモーゲージの歴史

1981年 東京都武蔵野市:全国初のリバースモーゲージ
2003年 長期生活資金貸付制度
2007年 要保護世帯長期生活資金融資制度
2013年 みずほ銀行リバースモーゲージローン「みずほプライムエイジ」開始
2014年 三菱東京UFJ銀行「リバース・モーゲージ型 住宅関連ローン」開始
2015年 三井住友銀行「リバースモーゲージ」開始

35年の歴史があるリバースモーゲージですが、途中バブル崩壊で土地の資産価値下落により普及はなかなか進みませんでした。2000年以降シニア世代の増加や公的年金の問題などから厚生労働省社会援護局が2003年に長期生活資金貸付制度を導入後、年々リバースモーゲージの増加が目立ってきています。

 
 

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